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假日期間記者在上海春季房展上看到，一些參展項目優(yōu)惠力度明顯超過3月房展給出的優(yōu)惠，多家開發(fā)商打出了七五折至八五折的廣告，最大優(yōu)惠幅度至6.9折。

據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計，4月開盤的26個本地新建住宅項目中，有17個項目采取降價銷售策略。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，二三月份“小陽春”期間累積的剛需階段性釋放完畢后，目前買家入市節(jié)奏正放緩，心態(tài)也趨于謹慎，因此4月以來新盤普遍選擇降價促銷，以刺激新一輪購房需求釋放。

廣州也有多個樓盤在假日期間開盤，一些樓盤最低可以打到9折，售樓處再次出現(xiàn)千人排隊購房的場景，有的項目當天即告售罄。不過，與那些打折換成交的樓盤相比，中心城區(qū)一些沒降價的樓盤則大部分冷冷清清。

而在合肥，假日期間共有16個項目開盤，大部分項目均給出幾個點或幾萬元的優(yōu)惠空間，雖然不像一線城市動輒降價一成兩成，但仍吸引了眾多購房者，特別是90平方米以下房源受到剛需購房者熱捧，帶動了銷量的提升。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開告訴記者，合肥每年合理成交量應(yīng)在5萬套左右，即每月平均4000余套。從三四月連續(xù)兩個月4000套以上的銷售行情來看，前期被抑制的剛性需求得到釋放。從成交價格來看，合肥新建住宅價格呈現(xiàn)連跌局面。“自去年10月首次出現(xiàn)環(huán)比下降以來，至今年3月已連跌6個多月，這說明宏觀調(diào)控政策已經(jīng)明顯見效了。”

剛性需求已積極入市

自3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分商業(yè)銀行首套房貸款利率已從基準利率下調(diào)到八五折，武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場，這對剛性購房需求無疑是個利好。

3月份以來，各地樓市成交量明顯上升。4月份，這一態(tài)勢仍在持續(xù)。中國指數(shù)研究院4月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，此前一周在重點城市中，僅上海成交同比下跌，南京、北京、深圳、成都和杭州的成交量漲幅均超過50%。

合肥建業(yè)時光原著樓盤營銷經(jīng)理王學(xué)莉告訴記者，從目前銷售情況來看，樓市呈現(xiàn)了一定的回暖跡象，主要是剛需入市促進了銷售。此外，由于合肥市住房需求旺盛，剛性需求的存在也確保了房價的穩(wěn)定。

易城中國副總裁柳費國認為，二三季度是購房的“窗口期”，市場交易雙方已經(jīng)相持了數(shù)月，開發(fā)商也“以價換量”做出了讓步，因此剛性需求購房者應(yīng)當抓住機會，適時出手。

“由于中央近日再次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會半途而廢，預(yù)計2012年二季度，房價可能看不到上漲。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭判斷，房價的跌幅也難以擴大，雖然后市還有待觀察，但至少從近三個月的數(shù)據(jù)可以看出，有筑底盤整的跡象。

高庫存壓力將迫使房價回歸合理

專家認為，目前市場上商品住宅整體上仍然供大于求，未來一段時間內(nèi)，合理定價、加快銷售、縮減投資、謹慎拿地仍是開發(fā)商的主要策略。在高庫存的壓力下，開發(fā)商很難像以前那樣攫取高額利潤，房價也將逐漸回歸合理。

截至4月底，滬深兩市共有142家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2011年年報，統(tǒng)計顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計高達1.3萬億元，同比增長34.7%。據(jù)測算，即使這些開發(fā)商不再拿一塊新地，消化目前的存貨也需要4年時間。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，廣東省商品房待售面積3105.42萬平方米，同比增長42.4%，待售面積處于十年來最高位。同期河南、山東等地商品房待售面積也都增長五成以上。

渣打銀行根據(jù)對中國房地產(chǎn)開發(fā)商所做的調(diào)查預(yù)測，到今年底中國房屋庫存將增至35個月，問題最嚴重的將是二線城市。渣打銀行報告稱，雖然4月和5月的銷量將繼續(xù)上升，并會大大鼓舞市場，但中國房市要走出困境還需要一、兩年時間。

中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄認為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房價喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區(qū)間，整個行業(yè)將從暴利逐漸走向合理利潤。可以預(yù)見，未來樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平。